Giá căn hộ tại Hà Nội liên tục tăng

Thời gian qua, thị trường bất động sản có ghi nhận tình trạng cắt lỗ, đặc biệt là phân khúc đất nền. Giá đất nền thứ cấp tại các huyện vùng ven đã giảm 15-35% so với đầu năm 2022, còn đất nền dự án cũng giảm từ 8% đến 15%. Trong khi đó, ở chiều ngược lại, căn hộ chung cư Hà Nội vẫn ghi nhận đà tăng giá.

Báo cáo tổng quan thị trường chung cư Hà Nội của One Mount Real Estate cho thấy, nguồn cung mới và lượng tiêu thụ quý I năm nay ước tính đạt lần lượt 760 căn và 1.800 căn, chủ yếu đến từ phân khúc trung và cao cấp tại khu vực phía đông và phía tây Thủ đô. Trong đó, không chỉ quỹ căn mới ra có tỷ lệ hấp thụ cao, mà lượng hàng còn lại của quý trước cũng được tiêu thụ trong thời gian này.

Các dự án chung cư trung và cao cấp tại Hà Nội hiện hữu trong quý I này chủ yếu có vị trí gần các tuyến vành đai 3 và vành đai 3.5, với khoảng 42% đến từ các quận phía tây và khoảng 45% đến từ các quận phía đông. Trong đó, 60% nguồn cung cả thị trường đến từ các dự án trong các đại đô thị.

Lượng giao dịch quý I năm nay tập trung tại khu vực phía Đông và phía Tây Hà Nội. 

Đáng chú ý, thị trường chung cư khu vực phía đông Hà Nội và Văn Giang (Hưng Yên) trong quý I ghi nhận lượng căn mở bán và tiêu thụ trong khu vực đạt lần lượt xấp xỉ 40 căn và 330 căn. Giá chung cư tại khu vực này luôn ghi nhận mức giá sơ cấp tăng cao, có tốc độ tăng trưởng giá cao nhất trong 5 năm qua.

Theo ông Trần Minh Tiến - Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Real Estate - từ 2017 đến quý IV/2022, giá chung cư sơ cấp toàn Hà Nội tăng trưởng trung bình 13,8% hàng năm. Trong đó khu vực phía Đông mở rộng của Hà Nội có mức tăng giá nhiều nhất.

Cụ thể, Văn Giang (Hưng Yên) là khu vực có mức tăng giá cao nhất 29%/năm, tiếp theo đó là khu Đông Hà Nội (bao gồm quận Long Biên và huyện Gia Lâm) tăng 16%/năm. Những khu vực phía Tây và phía Bắc Hà Nội chỉ tăng trung bình 7%/năm.

Đã tới thời "điểm vàng"?

Trao đổi với Dân trí, ông Trần Quang Trung - Giám đốc phát triển kinh doanh One Housing cho biết, nguồn vốn vẫn tiếp tục đổ vào bất động sản, tuy nhiên nhà đầu tư ngày càng có xu hướng cẩn trọng hơn và chú trọng vào loại hình bất động sản có thể sinh dòng tiền. Lực cầu trong thời gian tới sẽ tăng trở lại, tuy nhiên không đồng đều ở các phân khúc.

"Những người trước đây chỉ có thói quen đầu tư, đầu cơ đang cơ cấu lại danh mục đầu tư, tìm kiếm những sản phẩm có khả năng đem lại dòng tiền ngay. Có nhiều nhà đầu tư bây giờ hướng từ nhà phố, đất nền để chuyển sang đầu tư căn hộ để thu về lợi nhuận tốt hơn từ cho thuê", ông Trung nêu. 

Cũng theo ông Trung, hiện nay, các chủ đầu tư đều triển khai những chương trình hỗ trợ rất tốt. Đó là lý do nhiều khách hàng không còn tập trung vào sản phẩm thổ cư hay những sản phẩm không được hỗ trợ lãi suất, vì phải bỏ "tiền tươi".

"Nhà đầu tư chỉ tập trung vào những sản phẩm đang được hỗ trợ lãi suất, lãi suất thấp từ các chủ đầu tư uy tín và ngân hàng có tiềm lực mạnh. Thông thường, nếu ai có dự định mua nhà, ít nhất vốn tự có của họ cũng nằm trong khoảng 20 năm", ông Trung nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, vị chuyên gia này cho rằng, những tín hiệu tích cực từ vĩ mô liên quan đến nguồn vốn tín dụng và pháp lý thông qua Nghị quyết 33 và Nghị định 08 của Chính phủ mới được ban hành, cho thấy giai đoạn "hoang mang cục bộ" đã qua. Thị trường đang đi vào giai đoạn sàng lọc và phân loại đối với cả chủ đầu tư lẫn nhà đầu tư.

"Đầu năm nay, nhiều chủ đầu tư đã phải rời cuộc chơi và cơ cấu lại. Nhưng ngược lại, vẫn có nhiều chủ đầu tư vẫn có thể tồn tại được nhờ năng lực quản trị và năng lực triển khai tốt của chủ đầu tư đó", ông Trung nhấn mạnh.

Nhiều người vẫn kỳ vọng về đáy của bất động sản, nhưng theo ông Trung, thị trường căn hộ sẽ không có vùng đáy khi giá sơ cấp vẫn tiếp tục tăng, nguồn cung tắc nghẽn và chi phí đầu vào tăng cao. Đây cũng là phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực có thể sinh dòng tiền.

"Vùng giá tốt nhất là lúc người mua chọn được sản phẩm chuẩn pháp lý, sinh được dòng tiền ngay và lựa chọn đòn bẩy tài chính tốt nhất. Ở giai đoạn này, những sản phẩm nào phục vụ cho nhu cầu thật của xã hội, đáp ứng được phần lớn của tầng lớp trung lưu sẽ tiềm năng lớn", ông nhấn mạnh.

Cùng nhận định về thị trường căn hộ chung cư, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, sẽ không có nhiều biến động trong vài tháng tới. Nguồn cung nhà ở tiếp tục khan hiếm, kể cả phân khúc cao cấp. Giá bán sẽ khó tăng thêm nhưng cũng khó giảm bởi chi phí đầu vào tăng cao.

Theo ông Đính, trong tình hình quỹ đất khu vực trung tâm thành phố ngày càng khan hiếm, 70% nguồn cung căn hộ mới ở Hà Nội trong năm qua tới từ các dự án đại đô thị ở khu vực phía Đông và phía Tây.  Nhu cầu ở thực rất mạnh nhưng lượng giao dịch không cao bởi mức giá quá cao so với thu nhập, trong khi cầu đầu cơ bị hạn chế do lãi suất tăng, cùng với việc thắt chặt tín dụng.